Imóvel na planta! Construtora pode atrasar a entrega? Há tolerância?
por Wagner Barone Lopes
A compra e venda de imóvel na planta exige do comprador algumas cautelas e ciência das possibilidades que envolvem o negócio.
O comprador realiza uma programação financeira e, muitas vezes, traça um projeto de vida vinculado à entrega do imóvel. Anteriormente à assinatura do contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, é necessária uma leitura atenta do contrato, conferindo atenção especial ao prazo de entrega da obra e existência de eventual cláusula de tolerância.
A cláusula de tolerância se trata de uma previsão contratual que prorroga o prazo da entrega da unidade adquirida, sem que isto implique em deveres adicionais da construtora, como o pagamento de multas ou indenizações pelo atraso.
A legislação possibilita a previsão de cláusula de tolerância, de até 180 dias corridos da data estipulada no contrato, para a finalização do empreendimento.
Por exemplo, um comprador adquire um imóvel havendo cláusula estipulando a data de 20/03/2024 para a conclusão da obra. Poderá haver no contrato uma cláusula de tolerância de até 180 dias. Caso existente, a incorporadora poderá entregar o imóvel em até 180 dias após a data de 20/03/2024, sem implicar em qualquer penalidade ou possibilidade de rescisão contratual pelo comprador.
A cláusula de tolerância é utilizada constantemente por incorporadoras, sendo importante que, ao adquirir o imóvel na planta, a programação do comprador contemple a possibilidade de o imóvel ser entregue durante o prazo da tolerância.
Havendo a previsão da cláusula de tolerância e sendo o imóvel entregue dentro do prazo estipulado, não haverá descumprimento contratual pela construtora/incorporadora.
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Compra e Venda de Imóvel na Planta. O você precisa saber?
por Wagner Barone
A compra e venda de imóvel na planta trata-se de modelo de negócio amplamente utilizado no mercado imobiliário, o qual pode gerar diversas incertezas e inseguranças por parte do comprador.
O Memorial de Incorporação é um dos documentos mais importantes nesse tipo de aquisição que deve ser registrado perante o Cartório de Registro de Imóveis e tem por objetivo justamente conferir maior segurança ao comprador do imóvel.
Para realizar a venda de unidades imobiliárias, o incorporador é obrigado a realizar o registro prévio do memorial de incorporação junto ao Cartório de Registro de Imóveis.
O memorial de incorporação deverá possuir prova do título de propriedade do terreno; certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais; projeto de construção aprovado pelos órgãos competentes; cálculo das áreas das edificações, discriminando a metragem de cada unidade; memorial descritivo das especificações da obra projetada; avaliação do custo global da obra; minuta de convenção de condomínio; declaração expressa de prazo de carência e outras exigências burocráticas.
O registro do memorial de incorporação confere segurança ao comprador de que o empreendimento está seguindo os parâmetros e exigências legais, evitando fraudes e sinalizando que não haverá problemas relacionados à conclusão do empreendimento e entrega das chaves.
Destaca-se que o memorial descritivo, documento obrigatório no memorial de incorporação, apresenta todos os detalhes da construção, inclusive de acabamentos, podendo o comprador ter ciência de todas as especificações, as quais poderão ser exigidas do incorporador.
Investir em um imóvel pode se tratar de excelente oportunidade e objetivo de muitas famílias, porém, exige cuidados e a obtenção do maior número de informações para se fazer um negócio seguro, sendo o memorial de incorporação instrumento importantíssimo para o comprador realizar o negócio com as precauções necessárias e evitar surpresas indesejadas.
Por essa e tantas outras razões a consulta a um profissional especializado em direito imobiliário antes da assinatura do contrato é capaz de conferir ao negócio segurança e evitar prejuízos e transtornos no futuro.
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Comprei um imóvel na planta? Um sonho ou um pesadelo?
por Wagner Barone Lopes
O sonho da casa própria! Esse é o maior desejo estancado no coração da grande maioria das famílias brasileiras.
Esse sonho muitas vezes se inicia pela aquisição de um imóvel ainda na planta, pois, além dos valores serem atrativos, a família ou o comprador pode se programar a longo prazo, para o cumprimento do contrato ajustado e até mesmo encarar o desafio como um bom investimento.
No entanto, existem cuidados necessários para evitar que o sonho não se torne um verdadeiro pesadelo, tanto no campo financeiro como jurídico.
Primeiramente, é importante conhecer a construtora responsável pelo empreendimento. Ter ciência da trajetória da empresa, da capacidade financeira, histórico de outras obras, qualidade dos serviços e idoneidade no cumprimento de suas obrigações.
Também são necessárias a obtenção da matrícula do imóvel e do registro do memorial de incorporação, o qual é obrigatório para o incorporador realizar a venda de futuras unidades. O registro do memorial de incorporação exige diversos requisitos, como o título da propriedade, certidões negativas de impostos da incorporadora, aprovação do projeto pelas autoridades competentes, entre outros, o que confere ao comprador a segurança de que o empreendimento está regularizado.
Havendo segurança a respeito da idoneidade da construtora e da regularidade do empreendimento, é fundamental obter cópia do contrato de promessa de compra e venda, realizando uma leitura antes da assinatura de qualquer documento.
A análise da íntegra dos termos do contrato é primordial, podendo se destacar a verificação da descrição do empreendimento e da unidade que se pretende adquirir; os valores do negócio; forma de pagamento; a aplicação de correção monetária sobre o saldo devedor; prazo para a entrega da obra, observando a existência de cláusula de tolerância; quais são as consequências no caso de atraso na entrega da obra e; regras de rescisão contratual.
Realizada a leitura do contrato, buscar negociar as melhores condições com a vendedora, inclusive no intuito de evitar o pagamento de taxas e comissões de assessoramento desnecessárias ao negócio. A compra e venda de imóvel na planta pode representar excelente oportunidade de negócio para um investimento ou aquisição do imóvel próprio, porém, assim como em qualquer outro negócio, são necessários atenção e conhecimento para evitar futuras surpresas e garantir que a compra seja segura e satisfatória.
Por esse motivo, a consulta a um profissional especializado em direito imobiliário, antes da assinatura do contrato propicia segurança ao negócio e evita que o sonho se torne um pesadelo.
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Plano de saúde cobre mamoplastia redutora?
Por Isabela Tarbine
A mamoplastia redutora é um procedimento que consiste na retirada do excesso de gordura, tecido glandular e pele dos seios até que cheguem a um tamanho adequado, tanto para a saúde, quanto para a estética da paciente. Contudo, o procedimento não está no rol de coberturas obrigatórias da ANS. Sendo assim, para que haja a cobertura é necessário que a cirurgia seja indicada pelo médico após avaliação clinica da sua necessidade, não podendo, portanto, ter fins estéticos.
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Já ouviu falar na doença do silicone? Quem deve arcar com os custos da retirada da prótese?
Por Isabela Tarbine
Muito tem se falado sobre a doença do silicone e quem é o responsável por arcar com os custos da retirada dessa prótese. Nesse caso, nós temos dois cenários: o primeiro é um desenvolvimento de uma doença que vai ser associado a inserção dessa prótese, ou seja, o corpo não aceita esse corpo estranho, essa prótese, e o paciente acaba desenvolvendo alguma condição de saúde que requer a retirada da prótese. Nesses casos, o plano de saúde deverá custear a cirurgia. O segundo cenário é quando essa condição desenvolvida pelo paciente ocorre em decorrência de um defeito da prótese. Nesse caso, o responsável pelos custos do explante é o próprio fornecedor do silicone.
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Cirurgia plástica reparadora após a bariátrica tem cobertura pelo plano de saúde?
Por Isabela Tarbine
Em primeiro lugar, é preciso diferenciar a cirurgia reparadora da estética. A cirurgia reparadora, independentemente de qual seja, envolve a saúde do paciente e busca garantir uma melhoria na qualidade de vida. Em contrapartida, na cirurgia estética, o resultado final é exclusivamente a beleza do paciente. Portanto, para que você tenha a cobertura completa pelo plano de saúde, a cirurgia reparadora precisa ter fins atrelados à saúde do paciente. Em caso de negativa pelo plano de saúde, é necessário pedir um relatório para seu médico para que ele informe que essa cirurgia está totalmente atrelada a questões de saúde, e não meramente estética. Assim, você irá demonstrar para o plano de saúde a necessidade de cobertura do procedimento. A partir disso, qualquer negativa poderá ser considerada abusiva pela operadora.
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Tem uma doença ou lesão pré existente a contratação do plano de saúde?
Por Isabela Tarbine
Você precisa saber que essa doença ou lesão pré existente, por si só, não pode ser usada como recusa ou causar onerosidade na mensalidade do plano de saúde, dificultando a contratação pelo beneficiário. Normalmente, os planos podem instituir a carência parcial temporária para essa doença que você, ao contratar o plano de saúde, tenha ciência e informe na declaração de saúde no momento da contratação.
Essa carência nada mais é que o prazo de restrição de cobertura de atendimento do plano especificamente para essa lesão ou doença. Esse prazo é de 24 meses, a contar da contratação do plano de saúde.
Holding, inventário ou testamento, o que é mais barato?
Até aqui você já sabe o que é uma holding familiar, sabe como criá-la e já entendeu as vantagens de uma holding para sua vida.
Mas agora, a gente quer saber o que é mais barato, uma holding, doação, inventário ou testamento? Quem esclarece esses assuntos é o especialista Fábio Fernandes Lunardi.
O que é mais vantajoso financeiramente?
No campo tributário a depender da localização geográfica, dos bens Imóveis, uma holding nunca será mais custosa em relação ao inventário, testamento ou doação. Na pior das hipóteses, poderá ter tributação igual ou muito próxima.
Por outro lado, quando trazemos os demais custos com honorários de advogado, custas com certidões, documentos e despesas extrajudiciais, a holding sempre leva vantagem considerável. Além disso, a ferramenta de gestão e organização patrimonial somente são possíveis dentro de uma holding familiar, com muita eficiência em relação aos demais institutos.
Já dentro de testamento, doação ou inventário, são mecanismos de difícil implementação e execução. Portanto, em quase que a totalidade dos aspectos, a holding será extremamente vantajosa para a família com raríssimas exceções.
E nos próximos boletins eu trarei aqui a você, o que é doação, o que é inventário e falaremos também sobre testamento. Você terá uma visão ampla e irrestrita sobre esses institutos que também são utilizados como meio de planejamento patrimonial.
E você também pode contatar o Fábio para tirar todas as suas dúvidas sobre esses assuntos.
Pode nos procurar e seguir no Facebook, Instagram e canal do YouTube. Basta digitar o nome Fábio Fernandes Lunardi ou envie sua dúvida para: fabio@fernandeslunardi.com.br
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Quanto custa criar uma holding?
Nesta série sobre holding familiar deve ter surgido uma dúvida na sua cabeça: quanto custa criar uma holding? Quem vai trazer a resposta para a gente é o especialista Fábio Fernandes Lunardi. É muito caro e muito trabalhoso criar uma holding? Como é que faz e quanto custa criar uma holding afinal de contas?
Essa não é uma pergunta simples. Para a criação de uma holding familiar com objetivo de proteger e suceder os patrimônios aos herdeiros, é necessário um levantamento minucioso que demonstre onde estão localizados e quais são cada um dos bens que a família tem.
Para se verificar por exemplo, qual é a tributação principalmente com relação aos bens imóveis, tem estados no Brasil que a tributação do ITCMD, que é o imposto que incide tanto no inventário como na Constituição de uma holding, é de 2%, outros 4 %, e até mesmo 8%.
Tem município também que o ITBI que é o imposto de transmissão de bens que também incide em alguns casos em projetos familiares que varia de 2% a 2,7 % por cento.
Certo é que as vantagens de governança familiar, proteção patrimonial e sucessão que só uma holding proporciona, torna esse custo muito mais atrativo e vantajoso do que realizar o temido inventário, testamento ou doação desses bens em vida.
Aproximadamente a criação de uma holding terá o custo médio entre 7 e 10% de todo patrimônio familiar envolvido. Nesse valor estarão previstas todas as etapas e custos, inclusive tributos, de contabilidade e honorários de advogado.
Muitas vezes, no processo de inventário litigioso, esse percentual pode dobrar ou triplicar, sem falar na depreciação ou ausência de liquidez que será submetido todo o patrimônio do inventário.
Já na holding não, pela ausência do inventário e quando da morte do pai instituidor e do doador, não se faz o inventário. Simplesmente faz-se a transferência das cotas sociais e obedece-se a vontade daquele instituidor.
Ou seja, uma holding é vantajosa inclusive financeiramente? Com certeza! Um dos grandes pilares da holding é a vantagem tributária, econômica e financeira que ela pode trazer, entre outras vantagens que você já viu aqui comigo nos nossos boletins.
Se você gostou desse tema e tem alguma dúvida, não deixe de nos procurar nas redes sociais, também com muito conteúdo interativo. Pode nos procurar e seguir no Facebook, Instagram e canal do YouTube. Basta digitar o nome Fábio Fernandes Lunardi ou envie sua dúvida para: fabio@fernandeslunardi.com.br
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Filhos sem aptidão para gerir os negócios da família
Em mais um boletim sobre holdings familiares, hoje trazemos informações de como a holding pode ajudar quando os filhos não têm aptidão para gerir os negócios da família.
Cerca de 70% das empresas ativas no Brasil tem cunho familiar e segundo pesquisas, 90% dessas empresas não são transmitidas para futuras gerações. Isso ocorre exatamente por ausência de governança e planejamento patrimonial. Na maioria dos casos os conflitos familiares entre pais, filhos, genros e noras levam essas empresas ao colapso financeiro administrativo, culminando com sua falência.
Igualmente há muitos filhos ou sucessores dos negócios que não detém aptidão ou prática na vida empresarial, seguiram outros caminhos do mundo dos negócios ou até mesmo não têm interesse pelo trabalho ativo dos pais.
E, uma holding, pode abrigar esse tipo de estrutura?
Sim, exatamente! Dentro de uma Holding há mecanismos eficientes e seguros que comportam todas essas diferenças garantindo não apenas o sustento das futuras gerações, mas evitando que o patrimônio seja depreciado em razão da ausência de aptidão para os negócios dos futuros sucessores e até mesmo por desavenças familiares. Em casos assim, o instituidor da holding pode determinar que um filho que tenha conhecimento do negócio ou até mesmo um terceiro continue na condução desse negócio por prazo e condições determinadas, ficando os filhos de herdeiros apenas com os lucros e frutos do negócio, mas não com administração e com poderes de venda dos bens ou ativos do próprio negócio. Que continuará a existir mesmo após a morte dos pais que fizeram a doação. Isso garante a perpetuação tanto dos negócios da família como das futuras gerações, é um grande mecanismo em prol da família brasileira.
É uma ótima forma para realmente organizar a estrutura de patrimônio da família e perpetuá-la de maneira adequada. Esse é o intuito e o grande mecanismo que propicia uma rede familiar.
Quem quiser saber mais sobre isso, basta procurar nas redes sociais Fábio Fernandes Lunardi no YouTube, no Instagram ou Facebook bastando digitar pelo nome, ou escreva direto para fabio@fernandeslunardi.com.br