A instituição financeira, credora fiduciária, não pode ser compelida ao pagamento de IPTU anteriormente à consolidação da propriedade do imóvel
Por Wagner Barone Lopes
O desenvolvimento da atividade bancária envolve a celebração de diversas espécies de contratos, com ou sem a concessão de garantia para o cumprimento das obrigações estabelecidas.
Dentre as garantias possíveis, destaca-se a alienação fiduciária de imóvel, comum em financiamentos imobiliários ou cédulas de crédito.
A alienação fiduciária de imóvel, regulada pela Lei 9.514/1997, trata-se de negócio jurídico através do qual o devedor, como forma de garantia, transfere ao credor a propriedade resolúvel do imóvel.
Em outras palavras, a instituição financeira é proprietária do imóvel durante o período de pagamento das parcelas. No período de vigência contratual, o devedor fiduciante figura como possuidor direto do bem, enquanto a instituição financeira, credora fiduciária, se trata de possuidora indireta.
Elucidando a respeito da concessão de tal modalidade de garantia, o Superior Tribunal de Justiça esclarece que “a intenção do devedor fiduciante, ao oferecer o imóvel como garantia ao contrato de alienação fiduciária, não é, ao fim e ao cabo, transferir para o credor fiduciário a propriedade plena do bem, diversamente do que ocorre na compra e venda, mas apenas garantir o adimplemento do contrato de financiamento a que se vincula, objetivando que, mediante o pagamento integral da dívida, a propriedade plena do bem seja restituída ao seu patrimônio” (REsp 1.726.733/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe 16/10/2020)”
Uma vez quitado o financiamento, a propriedade da instituição financeira é dissolvida, passando o então devedor fiduciante a ser pleno proprietário do imóvel.
Entretanto, na hipótese de inadimplemento das parcelas, nasce para o credor fiduciário o direito de realizar a consolidação da propriedade em seu favor, mediante procedimento extrajudicial específico, disciplinado pela Lei acima mencionada.
Aspecto polêmico a respeito da consolidação imobiliária reside sobre a quem atribuir a responsabilidade pelo pagamento do IPTU do bem consolidado.
O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Agravo em Recurso Especial nº 1.796.224-SP, consolidou entendimento de que o credor fiduciário somente poderá ser responsabilizado pelo pagamento de IPTU após a consolidação da propriedade e imissão na posse do imóvel.
Foi consignado no acórdão que o credor fiduciário não detém a propriedade plena do imóvel. Assim, apesar de o artigo 34 do Código Tributário Nacional definir como contribuinte do IPTU o proprietário do imóvel, o título do seu domínio útil ou o seu possuidor, o Superior Tribunal de Justiça destacou que diante das características específicas pertinentes à propriedade fiduciária, o credor fiduciário não pode ser responsabilizado pelo pagamento de IPTU anteriormente à consolidação da propriedade e imissão na posse do imóvel.
REFERÊNCIA: Superior Tribunal de Justiça. Agravo em Recurso Especial nº 1.796.224-SP. Relator: Ministro Gurgel de Faria. Primeira Turma. Data da publicação: 09/12/2021. Disponível em: https://processo.stj.jus.br/processo/pesquisa/?tipoPesquisa=tipoPesquisaNumeroRegistro&termo=202003128517&totalRegistrosPorPagina=40&aplicacao=processos.ea
